간밤에 어떤 꿈을 꾸었는지 모르겠지만 뒤숭숭하다.
이 기분을 기록해두지 않으면 이 기억은 영원히 사라질 것 같아서 적어두기로 한다.
새로 이사할 집을 알아보는 중이다. 전세가 좋겠지만 돈이 안될 것 같아서 월세로 들어가려고 알아보는 중이다.
부동산 전월세
전세를 월세로 전환하는 비율이 요즘 얼마인지 모르겠다. 예전에는 계산하기 힘들어서 그냥 10% 로 계산했었다. 내 방식이 맞는지 모르겠지만 대충 그런 방식으로 계산했었다. 월세 전환에 대한 내 생각을 적어놓자. 제대로 알지 못하니까, 이번 기회를 통해서 확실히 전세와 월세 개념을 정리해야겠다. 예를 들어보자. 만약 전세가 1억 5천인데, 보증금 5천에 월세로 전환하려면 얼마를 내야 하는 것일까? 전세 1억 5천 중 5천만 남기고 1억을 월세로 전환하는 것이니까, 월세전환율 10%를 적용하면 1억의 이율 10% 즉 1천만 원. 이 금액을 12개월로 나누면 83만 원이 된다. 전세 1억 5천을 보증금 5천 월세로 전환하면 월세는 83만 원. 내 생각이 맞는지 월세전환 비율부터 찾아서 정리를 좀 해봐야겠다.
월세와 전세차이
어른들이 전세는 돈이 안나가지만 월세는 다달이 돈이 나가기 때문에 돈이 아깝다고 말씀하신다. 이 말에 의심해 본 적 없다. 전세는 돈이 안 나가지만 월세는 분명히 나가는 돈이니까. 그렇지만 이 생각을 좀 더 잘게 쪼개서 생각해 보면 달라진다. 만약 전세 1억 5천을 자기 돈으로 다 넣었다면 분명 월에 나가는 돈은 없다. 그렇지만 기회비용이라는 게 있지 않는가. 이 돈을 은행에 적금으로 넣어두면 3% 정도 이자를 받을 수 있으니 1년이면 450만 원, 12개월로 나누면 한 달에 37만 원이다. 월세로 매달 37만 원을 내는 게 전세금이다.
만약 전제자금 대출을 받았다면 역시 비슷하다. 요즘 전세자금 대출이 5%까지 올라갔다면 연 750만원 이자를 내고 월에 62만 원 월세를 내는 셈이다. 아까 계산했던 보증금 5천에 월세 83만 원. 이 경우는 월세전환율 10% 로 계산했다. 대충 내 생각을 정리해 보자면 전세, 전세대출, 월세 순으로 비용이 늘어난다. 결국 이율의 차이이지 전세 목돈을 넣는 것이 돈이 전혀 안나가 나는 것은 아니다.
전세 목돈 활용
몇천만원에서 몇억 원을 집주인에게 무이자 대출해 주는 사금융이 전세다. 해당 집에서 내가 살 수 있는 비용으로 목돈을 이자받지 않고 빌려주는 셈이다. 만약 그 목돈으로 다른 부가가치를 올릴 수 있다면 굳이 전세를 고집할 필요가 없다는 생각이 들었다. 우리나라에 있는 전세라는 아주 독특한 사금융은 결국 부동산에서는 갭투자를 만들었다. 자신의 집은 전세로 내주고, 자신은 월세로 돌면서 부가가치를 만들어가는 방식이다. 난 이방식이 주거 안정성을 해친다고 생각해서 지금까지 별 생각을 하지 않았다. 그렇지만 다시 곰곰이 생각해 보니 전세보다는 월세가 전기사기에 노출될 위험도 없고 좋은 듯싶다. 앞으로 전세제도는 점점 사라지고 반전세에서 월세로 전환될 것 같다.