전세를 놓을 때, 채권최고액 설정금액 120%로 잡혀있어서 후순위 전세입자가 불안해 할 경우, 서로 합의하에 감액등기를 하는 방법이 있다. 실재잔재금액을 표기하고, 감액등기 설정을 완료해야한다고 특약조건에 써 놓은 경우 실행하지 않으면 계약해지 요건이 될 수 있기에 주의를 해야한다. 특약조건에 쓸때는 몰랐지만 감액등기에 들어가는 금전적 비용, 시간비용이 상당하다. 꼭 사전에 확인할 필요가 있다.
감액등기 하는방법
신한은행 경우, 가계자금 경우 채권채고액이 120%에서 110%로 바뀌었다고 한다. 최근에 바뀐것인지 담당 직원도 잘 몰라서 은행 센터에 계속 전화를 넣어서 확인한다. 감액등기를 하려고 하면 은행에 직접 방문해야 하고, 필요한 준비물은 신분증, 도장이다. 은행에서도 최근 도장을 사용하지 않는 경우가 많은데 감액등기 경우는 도장이 꼭 필요하다. 근저당권 설정해지는 도장이 필요없이 신분증만 있으면 되는데, 감액등기 경우는 도장이 필요하다고 하니 신기하다. 법무사 대행수수료는 4만원. 근저당권 설정해지할 때, 은행이 아닌 채권자가 법무사 비용을 내게 되는데 중간에 감액등기까지 비용을 추가로 지불해야 하니 손해다
더 놀라운 것은 지역농협경우, 법무사 비용이 10만원이다. 지방은행 경우 서울 출장오면 최대 30만원 정도 법무사 비용을 낸다고 하니, 주변에 아는 법무사를 통해 대행하는 것이 훨씬 저렴하게 할 수 있다. 각 은행마다 업무진행에 차이가 있는듯싶다. 어떤 은행은 감액등기하는데 10분 정도 소요되었지만, 한 은행은 40분이상 진행하기도 했다. 아무도 여러 절차가 바뀌어서 확인하느라 그런듯 싶다. 아무튼, 감액등기 설정하는데 시간, 금전적 손해가 있었다. 계약당시는 특약을 별 대수롭지 않게 생각했지만, 실제 운영해보니 피곤한 일이 생긴다.
신한은행경우, 감액등기는 센터에 서류를 보내서 법무사쪽으로 다시 가기때문에 1주일 정도 소요된다고 한다. 일이 복잡하다. 1주일 정도후, 부동산에서 근저당 설정 삭제 및 감액설정된 것을 확인할 수 있을 것이다.