전월세 살면서 수 없이 벌어지는 임대인, 임차인 분쟁에서 빼 놓을 수 없는 것이 바로 '임대인 수선의무' 에 대한 경우입니다. 전월세 계약한 집에 수리가 필요한 문제가 발생했을 때, 비용이 들어가는 것 때문에 집주인 (임대인)은 자신의 책임이 아니라고 회피하거나, 잠수를 타버리는 경우도 있습니다. 이때 임차인은 어떻게 해야할까요 ?
임대인 수선의무
좋게 좋게 해결하자는 것이 아니라, 분명 법에서 명기한 '임대인 수선의무' 가 있습니다. 각자 서로 지켜야할 약속이고 의무이기 때문에 임대인, 임차인이 잘 숙지하는게 좋다고 생각합니다. 민법 623 조 내용을 한번 살펴보겠습니다.
'임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다' 고 민법 623 조에 명기되어 있습니다. 따라서 임대인은 임차인이 계약한 부동산을 잘 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무를 이행해야 합니다.
수선의무 범위
이때 임대인이 어디까지 수선을 해야하는지가 관건이 됩니다. 한번 임대인이 수리를 해줘야 하는 대표적인 케이스는 다음과 같습니다.
- 난방 고장
- 배관 고장
- 보일러 고장
- 에어컨 고장
- 상하수도 고장
임차인이 수리를 해야하는 범주는 다음과 같습니다.
- 형광등 교체
- 현관문 배터리 교체
- 샤워꼭지 교체
임차인, 임대인 분쟁 포인트
계약 만료시 보증금 반환전에 분쟁이 되는 부분은 다음과 같습니다. 빛바랜 벽지, 스크래칭 난 장판 등을 임차인에게 원상회복 해놓으라는 임대인이 있을 수 있습니다. 그렇지만 생활하면서 자연스럽게 발생하는 마모는 임차인 원상회복 대상이 아니라는 대법원 판례가 있다는 사실을 기억할 필요가 있습니다.
그외 시간이 지나면 자연스럽게 마모가 되는 창틀, 창문 바퀴 등은 생활형 마모에 해당함으로 임차인이 원상회복할 의무가 없다고 생각합니다. 오히려 임대인이 민법 623 조에 따라서 '목적물을 계약 존속 중 사용 및 수익에 필요한 상태로 유지할 의무' 를 성실하게 이행할 필요가 있기에, 임대인이 수리하는게 적절하다고 생각합니다.
법에 아주 구체적으로 명기하면 좋지만, 세세한 내용까지 구체적으로 명시해 놓지 않아서 법은 있지만 자의적 해석이 가능하기에 여전히 분쟁이 끊이지 않습니다. 큰 틀은 민법 623조에 명시해놓고, 작고 세세한 부분은 디테일하게 따로 사례를 들어서 잘 정리해서 인터넷에 공개하면 일반인들이 참고할 수 있을텐데 이 부분이 참 아쉽습니다.
법은 있지만, 생활 속에서 구체적으로 확인할 수 없다면 무슨 소용이 있겠습니까. 결국 중간에 법리를 이해하는 변호사들이 그 타협점을 찾아주는 역할을 할 수 있는 여지를 만들어주게 됩니다. 요즘 AI 시대에 이게 무슨 일인가 싶습니다. 대충 막연하게 하는 것이 아니라, 구체적인 사례를 통해서 셀프 판단할 수 있는 시스템이 갖춰졌으면 좋겠습니다.
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