전셋집 구하기 너무 막막합니다. 어디서부터 어떻게 시작하는 게 좋을까요? 아무것도 모르는 부동산 초보자가 맨땅에 헤딩하면서 하나씩 알아가는 과정을 기록해 보겠습니다. 처음부터 잘하는 사람이 어디 있나요. 전셋집 구하는 순서를 정리해 볼게요.
전셋집 구하는 순서
- 어디에서 살면 좋을까?
- 회사 근처? 평소에 꼭 한번 살고 싶었던 동네?
- 돈에 맞춰야 되니까, 저렴하면서 살기 좋은 동네!
- 3~4 곳 지역을 선정합니다.
- 관심지역을 네이버 부동산에서 조사합니다. 손품을 많이 팔아야 합니다.
- 해당 지역 시세를 파악합니다. (전세보증금 한 푼 한 푼이 아쉽죠)
- 몇 군데 주택을 정한 후, 관련 부동산에 전화를 합니다.
- 허위매물인지? 살아있는 매물인지 부동산 확인!
- 중요 포인트! 은행 전세자금 집주인 동의 가능한지 꼭 확인합니다.
- 물건당 3곳 정도 부동산에 전화를 걸어서, 마음 맞는 부동산 업자를 정합니다.
- 집을 볼 수 있는 날짜, 시간을 정합니다.
- 집을 본 후, 바로 가계약 절대 금지!
- 은행 전세자금 가능한지 은행에 확인을 해야 합니다.
- 부동산에 문의해서 자금지원 잘해주는 은행을 소개받습니다.
- 은행에 '주택도시금융공사' HUG 상품으로 자금지원을 받을 수 있는지 확인합니다.
- 집주인 동의가 가능한 주택인지 꼭 확인해야 합니다.
- 최종 잔금일에 은행 지원이 안 나오면 낭패입니다. 전세불발 시, 월세전환이 가능한지 사전 체크합니다.
- 은행 자금 지원이 안될 경우, 계약금 전액 반환이 가능한지, 협의로 50% 반환할지 사전 계약서 특약으로 넣는 게 가능한지 체크합니다.
- 계약서 작성합니다.
- 은행 심사 후, 최종 잔금일 임대인에게 송금이 이뤄집니다.
전용면적
은행에서 요구하는 조건에 전용면적 85 제곱미터 이하가 있습니다. 전용면적 / 계약면적은 인터넷 부동산 정보에 나와있습니다. 면적에 대해서는 꽤 여러 가지 있습니다. 상당히 헷갈리죠. 공부해서 다시 정리하도록 하겠습니다. 일단은 은행조건에는 '전용면적'이라는 사실만 꼭 기억하도록 하겠습니다.
- 전용면적
- 계약면적
- 공급면적
- 분양면적
월세 전환율 기본 7%
이유는 모르겠지만, 부동산에서 쉽게 계산할 때 천만원당 5만 원이라는 개념을 많이 이용합니다. 즉, 보증금 1천만 원 가치가 월세 5만 원에 해당한다는 이야기죠. 이걸 좀 더 쉽게 풀어보겠습니다. 월세 5만 원이면, 연에 얼마죠? 연 이자로 계산하면 60만 원입니다. 1천만 원을 은행에서 넣었는데 1년에 60만 원이 나오면 얼마 이자인가요? 6%입니다.
월세 전환율이 6% 구나!라고 생각하려고 했는데, 은행에는 이자소득세라는 것이 있잖아요. 이자 소득세가 15.9% 이니까, 이자를 제하고 연소득 60만 원이 되려면 1천만원당 이자 70만원이 나와야 이자소득세 대충 10만원을 제하면 60만원이 됩니다.
그렇다면, 월세 전환율은 7% 가 되는 거네요. 부동산에서 쉽게 계산하는 1천만 원당 5만 원으로 계산하면 된다는 말은 월세전환율 7% 로 이해하면 될 것 같습니다.
맺으며
전셋집 구하는 순서에 대해서 대략적으로 정리해 보았습니다. 전세는 돈이 다달이 돈이 안 나가는 것이 아니라, 이자가 적게 나가는 것입니다. 전세도 기회비용이 나가는 것이죠. 금리로 계산해 보자면, 2년간 돈을 은행에 넣으면 요즘 5% 정도 이자가 나올 겁니다.
월세는 앞에서 설명했든 7% 이니까, 2% 정도 금리차이가 있네요. 앗! 만약 전세자금 5% 이하로 받았다면 더 유리하겠네요. 아무도 알려주지 않지만, 전세도 기회비용이 들어가거나, 은행자금을 받았다면 이자를 내야 합니다. 가장 좋은 좋은 내 집에 사는 것이죠. 비용이 나가지 않으니까 주거 안정성 측면에서 가장 좋은 것이죠.
한번 정리해 보니까, 전셋집 구할 때 이 순서대로 구하면 되겠다는 생각이 드네요.