월세 살면 돈이 막 빠져나가는 것이고, 전세는 돈을 지키는 방법일까요 ? 좀 이상하지 않나요. 전세금을 은행에서 융통했다면 월에 이자비용이 꼬박꼬박 나가잖아요. 월세, 전세에 대한 생각을 정리해볼 필요를 느꼈어요.
월세전환율 6%
올해 (2023년) 부동산에 방문해서 전세,월세 상담을 받을 때, 전세보증금을 월세로 바꾸는 간단한 방법에 대해서 들었어요. 쉽게 생각해서 보증금 1천만원은 월세 5만원에 해당한다고 합니다. 제 생각을 한번 정리해볼께요.
- 보증금 5,000만원, 월세 150 만원이라면 ? 전세로 환산하면 얼마일까요 ?
- 보통 부동산에서 보증금 1,000만원은 월세 5만원 가치와 동일하다고 합니다.
- 자, 생각을 한번 해볼께요. 월세 5만원을 12개월, 1년동안 내면 6% 입니다.
- 보증금 x 6% = 1년치 월세 = 보증금을 대신해서 월세로 내는 사용가치 = 150 만원 x 12개월=1,800만원
- 그렇다면 보증금은 과연 얼마일까요 ?
- 보증금 = (1년치 월세 총합 / 6%) = 1800/0.06 = 30,000
- 따라서 월세 때 보증금 5,000 만원과 월세가치를 전세로 전환한 30,000 만원을 더하면 총 3억5천만원이 됩니다.
기본 전세금
비싼 동네에서는 소형평수도 전세가 3억5천 정도하고요, 또 서울을 벗어나 지방으로 가면 평수가 늘어나면서 전세가격이 또 3억5천만원이 됩니다. 신기합니다. 아파트 전세가격의 기본이 3억5천인가요 ? (지역과 평수에 따라 차이가 있기는 합니다만)
- 전세금 3억5천만원
- 월세로 전환해보죠. 보증금 5,000만원이면 남은 전세금은 3억, 3억을 월세로 전환하면 얼마일까요 ?
- 월세 전환율은 시장에서 통용되는 수준 (1천원에 5만원) 으로 환산하면 6%.
- 3억에 6%를 곱하면, 1년 1800만원입니다.
- 1800만원을 월로 나누면 월에 150만원이 됩니다.
- 따라서, 보증금 5천만원에 월세 150만원이 완성됩니다.
맺으며
월세 전환율은 금리영향을 받아서 시기에 따라 바뀔 수 있습니다. 얼마전 제가 부동산에 들렸을 때, 사장님이 하신 말씀을 토대로 보증금 1천만원에 월세 5만원으로 계산해보았습니다. 무조건 월세는 비싸고 전세는 저렴하다고 생각하는 것은 아닌것같습니다. 월세와 전세는 금리 차이를 두고 꼼꼼이 따져보고, 전세 대신 월세를 내고 목돈을 가지고 투자를 해서 수익을 발생시킬 수 있다면 그게 더 좋은것이 아닌가 싶습니다.
생각이 다를 수 있겠지만, 막연히 월세와 전세에 대한 생각을 한번 정리해보니 이해가 좀 더 됩니다.
